Henter
Baggrund

Bolig og plads

Ønsker du som borger at udleje din bolig til ferie- og fritidsformål m.v.? Så vær opmærksom på, der er grænser for, hvor meget du må udleje din bolig, at du skal have samtykke fra ejeren, og at din indtægt er skattepligtig.

Ønsker du som borger at udleje din bolig til ferie- og fritidsformål m.v.? Så vær opmærksom på, der er grænser for, hvor meget du må udleje din bolig, at du skal have samtykke fra ejeren, og at din indtægt er skattepligtig.

Som borger kan du i begrænset omfang udleje din bolig til ferie- og fritidsformål m.v., når du ikke selv bruger din bolig. Du skal være opmærksom på, der altid kræves samtykke fra ejeren af boligen. Du skal også være opmærksom på, at der er specifikke grænser for, hvor meget du må udleje din bolig til ferie- og fritidsformål m.v. i løbet af et år, og at indtægten – uanset om der er tale om kontanter eller naturalier – er skattepligtig.

Samtykke fra ejeren eller foreningen

Private og almene lejeboliger

Udlejning til ferie- og fritidsformål m.v. af en lejebolig eller en del af en lejebolig fx et værelse, kræver altid samtykke fra ejeren af ejendommen eller fra boligorganisationen.

Hvis du ønsker at udleje din lejebolig eller et værelse til ferie- og fritidsformål m.v., fx. på Airbnb, er det første, du derfor skal gøre at indhente samtykke fra ejeren af boligen.

Udlejer du boligen eller et værelse til ferie- og fritidsformål m.v. uden ejerens eller boligorganisationens samtykke og ikke ophører med udlejning på trods af udlejerens indsigelse, vil udlejeren kunne hæve lejeaftalen, og du mister din bolig.

Ejerboliger

Udbyder du en ejerlejlighed, og er du en del af ejerforening, er det ejerforeningens vedtægter, der afgør, om du må udleje din ejerbolig til ferie- og fritidsformål m.v. og på hvilke betingelser, og om du skal indhente samtykke fra foreningens bestyrelse.

Udbyder du et enfamiliehus, og er du ikke en del af ejerforening, må du gerne udleje din bolig i begrænset omfang, dvs. nogle få gange om året, dog maksimalt sammenlagt seks uger om året, hvis der er bopælspligt i dit område.

Andelsboliger

Bor du i en andelsbolig, er det andelsboligforeningens vedtægter, der afgør, om du må udleje din andelsbolig til ferie- og fritidsformål m.v. og på hvilke betingelser, og om du skal indhente samtykke fra andelsboligforeningens bestyrelse.

Hvor længe må en bolig udlejes til ferie- og fritidsformål m.v.?

Der er begrænsninger på, hvor lang tid en bolig må udlejes. Begrænsningerne gælder alle boligformer. Det vil sige ejerboliger, andelsboliger og private og almene lejeboliger.

Boligreguleringsloven og lov om udlejning af fast ejendom til ferie- og fritidsformål m.v. og campering m.v. regulerer, hvor lang tid en bolig må lejes ud i løbet af et år. Reglerne skal blandt andet sikre, at private boliger ikke bliver brugt til hoteldrift og at ferieboliger (sommerhuse) samt værelser ikke udlejes erhvervsmæssigt.

Udlejning af din egen fulde helårsbolig til ferie- og fritidsformål m.v. kræver, at ejeren af boligen får kommunalbestyrelsens samtykke hertil. Udlejning af en del af boligen til ferie- og fritidsformål m.v. kræver ikke samtykke fra kommunalbestyrelsen, hvis den, som er tilmeldt folkeregistret på adressen, selv opholder sig i boligen.

Princippet i boligreguleringsloven er, at ejeren af helårsboligen skal bede kommunen om tilladelse, hver gang boligen skal udlejes til ferie- og fritidsformål m.v. Trafik-, Bygge- og Boligstyrelsen fortolker dog reglerne sådan, at en bolig kan udlejes nogle få gange om året, dog maksimalt sammenlagt seks uger om året, inden ejeren skal ansøge kommunen om tilladelse.

Nogle kommuner har besluttet, at boligreguleringslovens regler ikke gælder. I disse kommuner skal du derfor ikke indhente et samtykke fra kommunen, når du ønsker at udleje din egen fulde helårsbolig til ferie- og fritidsformål m.v.

 

Uanset om du bor i en kommune med bopælspligt eller ej, må du ifølge lov om udlejning af fast ejendom til ferie- og fritidsformål (sommerhusloven) kun udleje din faste ejendom som supplement til eget brug og udlejningen må ikke få professionel karakter.

Udlejer du din egen helårsbolig til ferie- og fritidsformål, er det forholdsvist nemt at overholde disse regler, idet det må forudsættes, at du selv benytter din helårsbolig det meste af tiden.

Udlejer du dit sommerhus/din feriebolig (flexbolig fx) eller anden fast ejendom eller et værelse til ferie- og fritidsformål, er det væsentligt, at du har et eget brug af boligen/værelset, og at din udlejning ikke får en professionel karakter. Du kan læse mere om fortolkningen af disse regler på boligejer.dk. 

Lovændring på vej pr. 1. maj 2019

Der indføres udlejningslofter for udlejning af din egen, fulde helårsbolig til ferie- og fritidsformål m.v., så det bliver klart, hvor meget du må leje ud.

Fra den 1. maj 2019 til den 1. januar 2021 vil der gælde en overgangsordning:

I den periode kan du udleje i 70 dage årligt, uanset om du selv formidler udlejningen eller anvender en deleøkonomisk platform.

Din kommune kan beslutte at hæve de 70 dage op til højst 100 dage.

De dage, som du måtte have udlejet din helårsbolig i til ferie- og fritidsformål m.v. fra den 1. januar 2019 til den 1. maj 2019 tæller ikke med.

Efter 1. januar 2021 forventes det, at der foreligger en automatisk indberetningsløsning for deleøkonomiske platforme til brug for indberetning af udlejers udlejningsindtægter. Reglerne vil herefter være følgende:

Hvis du selv formidler udlejningen af din egen, fulde helårsbolig til ferie- og fritidsformål m.v., kan du udleje i 30 dage pr. kalenderår. Du skal selv oplyse dine udlejningsindtægter på din årsopgørelse, hvis du ikke udlejer via en deleøkonomisk platform.

Hvis du anvender en deleøkonomisk platform, der automatisk indberetter din udlejningsindtægt til indkomstregistret, kan du udleje i 70 dage pr. kalenderår.

Din kommune kan beslutte at hæve de 70 dage til højst 100 dage.

Erhvervsstyrelsen fører tilsyn med overholdelsen af disse regler.

Hvilken leje må jeg tage ved udlejning til ferie- og fritidsformål?

Bor du i privat lejebolig, ejerbolig eller andelsbolig, er der ingen regler om, hvilken pris du må udleje din lejebolig til. Ejeren har dog mulighed for at stille krav til prisen i forbindelse med samtykke til udlejningen. Du skal huske, at din indkomst er skattepligtig.

Bor du i almen lejebolig, og har du fået tilladelse til at udleje boligen, må du ikke tage en højere pris, end du selv betaler i husleje pr. dag. Du skal huske, at din indkomst er skattepligtig.

Skat når du udlejer eller bytter din helårsbolig

Udlejer du værelser eller hele din private bolig en del af året, skal du betale skat af lejeindtægten. Du kan vælge mellem et bundfradrag og et regnskabsmæssigt fradrag. Du skal kun betale skat af den del af lejeindtægten, som overstiger bundfradraget. Ved udlejning af værelser i under 30 dage, skal du evt. også betale moms.

Bytter du din bolig med en anden, skal du betale skat af den værdi som boligen, du bytter dig til, har. Værdien af boligen skal opgøres til markedspris.

Læs om skatte- og momsreglerne for udlejning af bolig en del af året på skat.dk

Her kan du også finde en vejledende beregner til at udregne, om din lejeindtægt overstiger bundfradraget og altså hvor meget du skal betale i skat.

Skat når du udlejer dit sommerhus

Du skal betale skat af en del af dine indtægter, når du lejer din feriebolig ud, når du ikke selv bruger den. Du kan vælge mellem et fast bundfradrag eller et regnskabsmæssigt fradrag. Du må kun udleje til ferie- og fritidsformål m.v. som supplement til eget brug og udlejningen må ikke få en professionel karakter. Det er ikke lovligt kun at bruge din feriebolig/flere ferieboliger til udlejning.

Læs om skat ved udlejning af sommerhus på skat.dk

Læs om reglerne for udlejning af fast ejendom til ferie- og fritidsformål m.v. (helårsbolig, værelser, sommerhuse, fritidsboliger, anden fast ejendom) på erhvervsstyrelsen.dk

Området vedrører Transport-, Bygnings- og Boligministeriets, Erhvervsministeriets og Skattestyrelsens ressort